Mejorar nuestra hipoteca es desde luego una acción interesante para todos los usuarios pero, ¿qué ocurre cuando las hipotecas no alcanzan a cubrir el crédito?. Veamos que dice la ley:

El articulo. 121 LH afirma que lo dispuesto en el artículo anterior se entenderá sin perjuicio de que, si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.  Este precepto significa que, dividida la responsabilidad que garantizan las fincas, si el acreedor ejecuta una letra y no es suficiente para satisfacer su crédito, puede dirigirse contra cualquiera de las otras, pero sin preferencia, en caso de que hubiera otras hipotecas u otros derechos reales sobre esa finca, es decir, será un acreedor más.

Resumiendo todas estas ideas, podemos decir lo siguiente:

Existe una inmunidad de los terceros más allá de la suma fijada como responsabilidad hipotecaria de cada finca.

En las relaciones existentes entre el deudor y el acreedor, la distribución de responsabilidad no faculta al dueño para liberar cada finca pagando o consignando la responsabilidad de ésta. En otras palabras, la cancelación del crédito ha de ser total, ya que no hay que olvidar que se trata de un solo crédito y que, a tenor del art. 1169 CC, son inadmisibles las cancelaciones parciales.

El derecho que se reconoce al acreedor en los arts. 120 y 121 LH para perseguir otra finca hipotecada cuando el crédito no haya sido cubierto en su totalidad, no es más que el puro ejercicio del derecho real de hipoteca, si bien es un ejercicio limitado, en el sentido de que no tiene prelación respecto a quienes hayan adquirido otros derechos reales sobre las otras fincas hipotecadas.